Avalúos Comerciales

GARANTÍA DE CRÉDITO

¿ Qué es un Avalúo Comercial ?

El proceso de valuación exige que el valuador haga juicios imparciales en cuanto a la fiabilidad que habrá de darse a los diferentes datos fácticos o suposiciones al llegar a una conclusión. Para que una valuación sea creíble, es importante que pueda verse que esos juicios de valor se han asumido en un entorno que promueve transparencia y minimiza la influencia de cualesquiera factores subjetivos sobre el proceso.

ENTE REGULADOR, SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL / CARACTERÍSTICAS Y PUNTOS RELEVANTES

¿ Quién los puede realizar ?

Las empresas acreditadas y registradas como UNIDAD DE VALUACION a través de sus Valuadores Profesionales y Controladores UNIDAD DE VALUACION: Es la persona moral que se encuentra inscrita como tal en la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., de acuerdo a las disposiciones que ésta emita. Fracción adicionada DOF 07-02-2005 • VALUADOR PROFESIONAL: es la persona que cuenta con cédula profesional de postgrado en valuación expedida por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.; • CONTROLADOR: Es el valuador profesional que tiene un poder especial para firmar en nombre y representación de la Unidad de Valuación correspondiente a los avalúos que ésta certifique;

Integración de Expediente sgún sea su caso

Visita de Inspección

Captura y Cálculo en Gabinete

Revisión de Controlador

Revisión de la UV

Firmas Electrónicas

De Valuador, Controlador y UV

Envio Electrónico

Del avalúo y obtención de Claves y Folios de SHF

Cierre y encriptación del avalúo

Puntos a considerar en un avalúo comercial

Elementos Normativos

Objetividad: El proceso de valuación exige que el valuador haga juicios imparciales en cuanto a la fiabilidad que habrá de darse a los diferentes datos fácticos o suposiciones al llegar a una conclusión. Para que una valuación sea creíble, es importante que pueda verse que esos juicios de valor se han asumido en un entorno que promueve transparencia y minimiza la influencia de cualesquiera factores subjetivos sobre el proceso. Capacidad Técnica: Toda vez que la valuación requiere el ejercicio de destreza y criterio, se espera fundamentalmente que todas las valuaciones han de prepararse por una persona física o una persona moral que posea las apropiadas habilidades, experiencia y conocimiento del objeto de valuación, el mercado en que se comercializa y el propósito de la valuación.

Valor de un Bien
  • Que sea útil para algo o alguien
  • Que exista escasez relativa del bien.
  • Que exista la deseabilidad y el poder adquisitivo al mismo.
  • Que sea factible de cambio o transferencia
Enfoques de Valuación
  • Enfoque físico o de costos
  • Enfoque de ingresos
  • Enfoque de mercado
Enfoque Físico o de Costos

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa. El Enfoque de Costos es el resultado de la suma del Valor Comercial del Terreno más el Valor de Reposición Nuevo (VRN) de las Mejoras o construcciones edificadas depreciados por un factor de edad y conservación (Ross-Heidecke). El Valor del Terreno se estima a partir de una investigación del mercado inmobiliario de la zona, de cuyo análisis se infiere, debidamente homologado, el Valor Unitario aplicable al terreno.

Enfoque Comparativo de Mercado

El enfoque comparativo de mercado proporciona una indicación de valor comparando el bien o activo en estudio con otros idénticos o similares para los cuales se dispone de información de precio. Bajo este enfoque el primer paso consiste en considerar los precios de transacciones de bienes o activos idénticos o similares que han tenido lugar recientemente en el mercado. Si ha habido pocas transacciones recientes, puede también ser apropiado considerar precios de bienes o activos idénticos o similares publicados en listas u ofrecidos en venta siempre que la pertinencia de esta información se establezca claramente y se analice con criterio.

Enfoque de Ingresos o Rentas

El enfoque de ingresos nos permite conocer el valor de un inmueble a partir de sus beneficios futuros que se esperan obtener del bien, mediante la aplicación de una tasa de capitalización adecuada de acuerdo al tiempo y porcentaje. Se estiman los ingresos esperados que produzca en un futuro.

El mejor y mayor uso del Avalúo Comercial

El análisis de mayor y mejor uso es muy importante al momento de realizar un proceso de valuación como máximo potencial económico de bien inmueble, usualmente un terreno, ya que determina el uso más rentable de un activo inmueble considerado, tanto si el activo tiene actualmente un uso definido o si presenta una mejora en sus características.

Contenido de un Avalúo Comercial

• Antecedentes Ubicación y croquis • Información de la zona • Datos de las construcciones • Tipos de construcción apreciados • Consideraciones previas al avalúo del inmueble • Investigación de mercado de terrenos, rentas e inmuebles similares • Enfoques de valuación (físico, rentas y comparativo de mercado • Reporte fotográfico • Conclusiones