Avalúos Catastrales
MARCO NORMATIVO
¿ Qué es un Avalúo Catastral ?
Es el documento técnico que determina el valor de un inmueble practicado por perito valuador, revisado y aprobado por la autoridad catastral en los términos de la Ley de Catastro y este Reglamento, aplicando las tablas de valores unitarios vigentes y que es realizado con el fin de determinar la base gravable para el cálculo de los impuestos inmobiliarios, así como la actualización de los registros catastrales.
CARACTERÍSTICAS Y PUNTOS RELEVANTES
¿ Quién los puede realizar ?
El profesionista que cuenta con los conocimientos técnicos, especializados en bienes inmuebles y valuación, necesarios para formular avalúos y documentos técnicos donde consten las condiciones específicas de los bienes inmuebles. Los peritos deberán registrarse ante la Dirección de Catastro del Gobierno del Estado y deberá acreditarse ante la autoridad catastral municipal cuando elabore avalúos.
Se realiza en formato autorizado por catastro
Es posible referir el valor a una fecha pasada
Vigencia del avalúo es de 6 meses siempre y cuando no pase del año fiscal en curso
Para considerar un avalúo catastral autorizado, deberá tener estampado el sello de autorizado del municipio correspondiente.
¿ Como se realiza un avalúo catastral de un inmueble urbano construido ?
Identificación del Predio
En base a la clave catastral proporcionada en recibo predial y a la descripción de ubicación de la escritura de propiedad.
Visita de Inspección
Para identificar el uso del inmueble, corroborar medidas, linderos y superficie de terreno según en escritura, determinar superficies de construcción, así como su clasificación según su edad y calidad de las construcciones, e (albercas, techumbres, patios, etc.
Cálculo de Valores
a) Para el terreno: se utiliza como base el valor de zona o calle de las tablas de valor vigentes del Municipio, pudiendo aplicar factores de castigo o premio según los criterios definidos en dichas tablas de valor como pueden ser por esquina, topografía, forma. b) Para las construcciones: Se utiliza el valor de tablas de valor, previa clasificación de acuerdo a su uso, edad y calidad. c) Para las instalaciones especiales: Se utiliza el valor de tablas de valor, según su clasificación
Reporte Impreso
Se anexa un reporte fotográfico donde se aprecien los diferentes tipos de construcción asi como los espacios de manera general, incluyendo la fachada del inmueble.
Ingreso de Trámite a Catastro
Se anexa un croquis de las construcciones que incluya distribución, medidas y clasificación.
Revisión y Aprovación por Catastro
1) Pago: de derechos por la revisión y autorización 2) Ingreso: por ventanilla física o virtual en algunos casos 3) Aprovación o rechazo: según sea el resultado.
Causas frecuentes de rechazo
Diferencias de Información vs datos registrados en Catastro
Cambio de clasificación de las Construcciones • Ejemplo de Moderno a Semi moderno
Aclaración de Superficies • Proporcionar el sustento del cambio de Superficie
Otros usos del Avalúo Catastral
• Manifestación de construcción
• Ampliación
• Subdivisión
• Fusión
• Corrección de datos
• Inconformidad
Problemáticas en el uso del Avalúo Catastral
• Imposibilidad de acceso a los inmuebles
• Diferencia entre los datos de escritura vs los datos registrados
• Tiempos de respuesta en el proceso de revisión y autorización del avalúo (rechazos, aclaraciones, visitas a campo, etc.